购买小产权房必看使用小技巧，避免踩雷！今天深圳小产权房网聚好房小编给大家聊一聊：如果你想购买小产权房，一定会遇到哪几个问题呢？
1、什么是绿本、两证一书和历史遗留，哪个更有保障？
绿本是房东补地价交罚款后，由国土局发的绿本，并在国土局有备案，这种小产权不能买卖，也不能过户，购买时要签转让协议和律师见证，平时自住或出租都没问题，但拆迁时房东想反悔，新业主是没办法的，因为政府和开发商只认绿本上登记的权利人。
两证一书是指建设用地规划许可证、村镇住宅建筑许可证和兴建住宅用地批准通知书；历史遗留是指农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执。两证一书和历史遗留是目前深圳主流小产权销售类型，购买时只需签订买卖合同和律师见证。
在国土局有备案的绿本，拆迁时更容易产生争议，也不利于新业主的维权，两证一书和历史遗留相对来说更安全。与上两者相比，更有保障的是村委统建楼和开发商的统建楼，这些体量较大的一手小产权无论是居住、出租或拆迁都少有争议。
2、小产权怎么交易，可以贷款吗？
一般来说，像村委统建楼或开发商统建楼这样的一手小产权，都是可以贷款的，首付5成，普遍分期5年，月息4厘到9厘不等。
但是从个人卖家手中购买二手小产权，绝大多数是要全款的，能不能贷款主要看业主的态度，全款购房就是一手交钱一手交房，并不复杂。
值得注意的是，小产权房的信用贷款年利率要远高于住房贷款，以月息4.5厘为例，按照按揭贷款的算法计算，真正的年利率应该是9.42%- 9.68%，也就是约为普通房贷利率的2倍。
3、以我的条件，该怎么选小产权房？
如果是打算自住的，最好选择有花园社区的村委统建楼，这种小产权房的居住氛围与商品房相差不大，而且价格只有商品房的三分之一或一半不到。
如果是用作过渡，未来还准备购买商品房的，最好选择近地铁、交通便利、区域核心、人口密度高的独栋楼，这种小产权房的单价更低，普遍在1万元左右，租金回报率非常可观，未来转让也有较大的市场。
如果是用作投资，想搏拆迁的，那就要仔细研究城市的规划，首选福田、南山这些原关内土地资源紧缺的区域，最好选择居住矛盾突出的老房、危房，这样的小产权房旧改进度会更快。
4、小产权房有哪些优点和缺点？
优点：不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低单价低总价，租金回报率高，拆迁了可以按1-1.3倍赔偿，以后转手也有较为成熟的“地下市场”。
缺点：一般为全款购房，要考虑资金沉淀成本，变现能力比商品房弱，部分可以贷款但利率很高，小产权的升值+租金回报或许可以抵御通胀，但远远比不上商品房的升值速度，此外还有偷面积问题和大家最为关心的业主反悔和一房多卖，这是购买小产权房必须承担的风险。
5、深圳小产权房未来的发展趋势是怎样的？
只要深圳的商品房价格不断上升，小产权房断然没有降价的可能，但从目前深圳各类文件的表述上来看，想靠搏拆迁一夜暴富的机会是越来越少了。
同时，如果未来深圳不进行扩容，小产权房将会成为深圳抑制房价的最有效武器。
去年三月，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》中明确规定，未来6年，城中村由“拆”变“治”，那些产权手续不完善、但经济关系已经理顺的“违建”，未来几年将纳入到了住房保障体系。
到2035年，深圳将筹集各类住房170万套，其中有6成是保障房，这么多保障房从何而来，大部分都将来自超500万套的小产权房。
那么这些小产权如何转化为保障房，目前还无从得知，但可以预测的是，手续齐全的小产权不会出现强拆，转化为保障房后的销售获利和租金收益，也都将补偿给原业主。
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